Kira Tespit Davası Hangi Şartlarda Açılır?

Kira tespit davasının yasal temeli incelendiğinde, Türk Borçlar Kanunu‘nun (TBK) 345. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine yönelik dava açma sürelerini düzenlemektedir. Bu maddede belirtilen süreler ve koşullar, kira sözleşmeleri kapsamında önemli hukuki sonuçlar doğurabilir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedelinin belirlenmesi konusunda dava açmak her zaman mümkündür. Ancak, bu davanın sonuçlarının yeni kira döneminde geçerli olabilmesi için belirli süre ve koşullara dikkat edilmesi gerekmektedir.

Dava açma süresi, yeni kira döneminden önceki 30 gün içinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açılmalıdır. Bu süreye riayet edilmesi, mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasını sağlar.

5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira tespit davaları kural olarak 5 yıldan önce açılamaz. Bunun temel nedeni, kira sözleşmelerinin uzun süreli ve istikrarlı bir ilişkiyi temsil etmesidir.

Örnek olarak kira sözleşmeniz 01.01.2024 yılında başlamışsa sizin davayı açabilmeniz için 01.01.2029 tarihini esas almanız gerekir. 5 yılın dolmasına 1 ay kala arabuluculuk ve dava işlemlerini başlatabilirsiniz.

Kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren 5 yıldan önceki açılmış olan tespit davası kabul edilmemektedir.

İstisnai olarak taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin bir hüküm bulunmaması halinde her zaman yasal artırım miktarı üzerinden mahkemenin yeni kira bedelini tespit etmesini isteyebilirsiniz.

Ancak 5 yılın sonunda açılacak olan davada yasal artırım sınırlarına uyulması zorunlu değildir. Yeni açacağınız davada kira bedelinizi rayiç değerden talep edebilirsiniz.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı

Kira tespit davası açmadan önce ihtarname göndermek yasal olarak zorunlu olmasa da, hem mülk sahibi hem de kiracı açısından stratejik bir adım olabilir. İhtarname, karşı tarafı uyararak ve konu hakkında bilgilendirmenin resmi bir yolu olmasının yanı sıra, dava sürecinde avantaj sağlayabilir.

İhtarname ile karşı tarafın davanın açılacağı konusunda haberdar edilmesi, uzlaşma yoluna gitmek için fırsat yaratabilir ve olası hukuki süreçleri hızlandırabilir. Ayrıca, ihtarname göndermek, mahkemeye sunulabilecek ek bir belge ve kanıt olarak da değerlendirilebilir.

Ancak 30 günlük kira tespit davası açma süresi içinde gönderilmiş bir ihtarname, dava açma süresini uzatarak kira yılı içinde açılmasını mümkün kılar. İhtarname sonrası açılacak dava süresi içinde açılmış olmasa bile ihtarname gönderildiği için yeni tespit edilecek kira bedeli geçmişe dönük olarak uygulanır.

Emsal Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Emsal kira bedeli, mevcut kiranın piyasa koşullarına uyup uymadığını belirlemede büyük önem taşır.

Kira tespit davalarında emsal kira bedeli, bilirkişi tarafından tespit edilir. Bilirkişi, konunun uzmanı olarak mahkeme tarafından atanan kişidir ve kira bedelinin belirlenmesinde bilimsel ve objektif kriterlere göre değerlendirme yapar.

Bilirkişi, dairenin bulunduğu il ve ilçede ortalama kira bedellerini tespit eder. Bu aşamada, benzer nitelikteki gayrimenkullerin kira bedelleri dikkate alınır. Belirli bir bölgedeki kira bedellerinin ortalaması alınarak emsal kira bedeli belirlenir.

Emsal kira bedelinin belirlenmesinde gayrimenkulün konumu önemli bir faktördür. Merkezi bir konumda bulunan daireler, daha yüksek kira bedellerine sahip olabilir. Gayrimenkulün büyüklüğü, kat sayısı, manzarası gibi fiziksel özellikler de kira bedelinin belirlenmesinde etkilidir.

Çevresel faktörler, emsal kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınan diğer kriterlerdir. Ulaşım imkanları, çevredeki sosyal olanaklar, okullar ve alışveriş merkezleri gibi faktörler kira bedelini etkileyebilir.

Kira Tespit Davasında Yeni Kira Ne Zaman Başlar?

Bir kira tespit davasının belirli bir kira döneminde geçerli olabilmesi için bazı koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir. İlk koşul, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmasıdır. Bu süre içinde dava açılmazsa, belirlenen yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminde uygulanacaktır.

Eğer dava, yeni kira döneminin başlamasından önce açılmamışsa, kiralayan tarafından 30 günlük süre içinde bir ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Bu ihtarname, kiracıya yeni kira bedelinin talep edildiğini ve dava açılacağını bildirir. İhtarname gönderildiği takdirde, yeni kira bedeli yine davanın açıldığı kira döneminden geriye dönük olarak başından itibaren geçerli olur.

Kira sözleşmesinde, kira tutarının belirli süreyle artırılmasına ilişkin bir şart varsa, bu durumda da yeni kira bedeli, davanın açıldığı ilk kira dönemi tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Bu şart, taraflar arasında yazılı olarak belirlenmiş olmalıdır.

Eğer yukarıda belirtilen şartlardan hiçbiri sağlanmazsa, yani dava kira döneminin başlamasından 30 gün önce açılmaz, ihtarname gönderilmez veya kira sözleşmesinde artış şartı bulunmazsa, mahkemenin kararı bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır. Bu durumda, kiracı mevcut kira bedelini bir dönem daha ödemeye devam eder.

Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi Nedir?

Hakkaniyet kavramı, kira tespit davalarında eski kiracılar için uygulanan özel bir indirim türüdür. Bu kavram, eski kiracının aynı taşınmazda uzun süre kiracı olmasından kaynaklanan avantajları ifade eder. Mahkemeler, kira bedelinin tespiti sırasında kiracının uzun süreli kiracı olmasını göz önünde bulundurarak bir hakkaniyet indirimi uygular.

Mahkemeler, kira bedelinin tespiti sırasında hakkaniyet indirimini belirlerken bazı kriterleri dikkate alır. Bu indirim genellikle kira bedelinin %10 ile %20’si arasında değişir. İndirim oranı, kiracının taşınmazda kalma süresi, kira ödeme düzeni ve mal sahibine sağladığı avantajlar gibi faktörlere bağlı olarak belirlenir.

Hakkaniyet indirimi, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine dayanır. Bu madde, kira bedelinin tespiti sırasında hakkaniyet ilkesinin göz önünde bulundurulmasını öngörür. Mahkemeler, bu yasal düzenleme çerçevesinde hakkaniyet indirimi uygulayarak kiracının korunmasını sağlar.

Kira Tespit Davasında Tanık Dinlenir Mi?

Kira tespit davalarında tanıkların rolü oldukça önemlidir. Mahkemeye sunulan diğer delillerle birlikte tanık ifadeleri, hakimin karar verme aşamasında büyük bir etkiye sahip olabilir. Tanıkların verdiği bilgiler, davanın gidişatını etkileyebilecek güçtedir.

Tanıklar, bölgedeki kira bedelleri ve piyasa koşulları hakkında bilgi verebilirler. Bu bilgiler, mahkemenin kira bedelinin adil olup olmadığını değerlendirmesinde yardımcı olabilir.

Tanıkların dinlenmesi süreci, tarafların tanıkları mahkemeye sunmaları ve tanıkların ifadelerinin alınmasıyla başlar. Hakim, tanıkların beyanlarını dikkate alarak nihai kararını verir. Tanık beyanlarının yanı sıra, mahkeme uzman raporları ve diğer delilleri de değerlendirir.

Kural olarak tanık bildirme sayısında herhangi bir sınırlama olmasa da, uygulamada mahkemeler her iki taraf için ortalama 2 tanık dinlemektedir.

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği

Kira tespit davası dilekçe örneğini aşağıda bulabilirsiniz. Her somut olayın kendi içinde farklılık gösterdiğini unutmadan dilekçeyi kendi olayınıza uyarlayabilirsiniz. Bu işlemi yaparken mutlaka bir avukattan hukuki yardım alınız. Dava açma işlemleri gerekli usul prosedürüne tabidir. Olası bir eksiklik çok ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

… (YETKİLİ YER) SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI : (Dava açacak kişinin ad-soyad T.C. numarası ve adres)

VEKİLİ : (Varsa davacı vekilinin ad-soyad ve adresi)

DAVALI : (Davalının ad-soyad varsa T.C. ve adresi)

VEKİLİ : (Varsa davalı vekilinin ad-soyad ve adresi)

KONU : Aşağıda detaylıca izah edildiği üzere söz konusu konuta ilişkin kira tespiti yapılması taleplidir.

AÇIKLAMALAR :

1-)Davalı ile aramızda … tarihinde kira sözleşmesi akdedilmiş olup (ek olarak sunun) davalı … adresinde kiracı olarak oturmaktadır. Davalının halihazırda ödediği kira bedeli …-TL’dir.

2-)Davalıya ait taşınmazın kira bedelinin, emsal kira bedellerinin oldukça altında kalması sebebiyle işbu davayı açma zarureti hasıl olmuştur.

Bu nedenle, … tarihinde başlayacak yeni kira dönemi için kira bedelinin … TL olarak belirlenmesi talebiyle, davalıya … tarihli bir ihtarname gönderdim. Ancak, davalı taraf, bu ihtarnamede talep edilen kira bedelini ödememektedir. (ihtarname bu davalarda zorunlu değildir. Eğer göndermişseniz dilekçe ekinde sunun.)

3-)Davalının ödediği kira bedeli, mevcut ekonomik koşullar, enflasyon oranları, rayiç kira bedellerindeki artışlar ve genel ekonomik ilkeler göz önünde bulundurulduğunda, benzer emsallerine kıyasla oldukça düşük seviyededir.

Bu sebeplerle, tüm dava ve talep haklarım saklı kalmak koşuluyla, dava konusu taşınmazın niteliği, benzer kira bedelleri ve güncel ekonomik şartlar dikkate alınarak, ….. tarihinde başlayacak yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere net …… TL olarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep ediyorum.

HUKUKİ SEBEPLER :TBK , HMK ve ilgili yasal mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER : … Tarihli Kira Sözleşmesi, İhtarname (ihtarname göndeirlmişse), Emsal Kira Bedellerini Gösterir Belge ve İlan Bilgileri, Keşif, Yemin, Tanık, Bilirkişi, İsticvap ve ilgili sair deliller.

NETİCE VE TALEP :Sayın Mahkemenizce re’sen gözetilecek sebeplerle;

-İşbu dava konusu taşınmazın kira bedelinin, ….. tarihinde başlayacak yeni kira dönemi itibariyle geçerli olacak şekilde …… TL olarak yeniden belirlenmesini,

-Yargılama masrafları ile avukatlık ücretinin (eğer avukatla temsil durumu mevcutsa) davalıya yüklenmesine karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz. (Tarih)

Davacı Ad-Soyad ve İmzası

EKLER : (Dilekçede belirttiğiniz ekleri buraya sırasıyla yazınız.)

Kira Tespit Davası Emsal Kararlar

• 3. Hukuk Dairesi         2017/8071 E.  ,  2019/5079 K. : “…davalının dava konusu taşınmazı kiracı olarak kullandığı uyuşmazlık konusu değildir. Davacı 09.12.2015 tarihinde açtığı dava ile davalının 01.09.2008 tarihinden beri kiracı olduğunu belirterek 01.09.2014 ve 01.09.2015 tarihlerinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesini istemiş, davalı ise 01.09.2014 tarihi itibariyle kira bedelinin tespitine karar verilebileceğini iddia etmiştir. Her ne kadar 09.12.2015 tarihinde açılan dava ile 01.09.2014 tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez ise de; Mahkemece taraf beyanları dikkate alınarak bir sonraki dönem için (01.09.2015) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacıya sorulmak suretiyle, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir….“
• 3. Hukuk Dairesi         2017/1736 E.  ,  2017/2469 K. : “…Davacının 01.03.2008 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın yenilenen döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması ve davanın da dönem sonuna kadar açılması gerekir. Davacı tarafından 28.02.2008 tarihinde gönderilmiş ihtarname mevcut ise de izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılmadığından, geriye dönük kira bedelinin tespiti istenemez. Bu durumda mahkemece; 28.02.2013 tarihinde açılan dava ile 01.03.2008 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi doğru değildir…“
• Hukuk Genel Kurulu         2017/3197 E.  ,  2021/1593 K. :”…kira bedelinin tespiti davaları kamu düzeni ile ilgilidir ve hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira bedelinin tespiti davalarında, tespiti istenilen yıla ilişkin olarak kira bedelinin ne olacağının açık, net ve tam olarak belirlenmesi gerekir. Bilirkişi raporunda belirlenen kira bedeli, davalı kiracının tespitini talep ettiği kira bedelinden fazla ise dava reddedilmeyip, talebi aşmayacak şekilde kiracı tarafından ödenen tutar üzerinden tespit kararı verilmelidir…“

Sonuç

Kira tespit davaları, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için önemli hukuki süreçlerdir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi çerçevesinde düzenlenen bu davalar, belirli süreler ve koşullar dahilinde açılabilir. Kira bedelinin belirlenmesi sürecinde emsal kira bedeli, bilirkişi raporları ve tanık beyanları önemli rol oynar. Kira tespit davalarında hakkaniyet indirimi, uzun süreli kiracıların korunmasını sağlar ve kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesine katkıda bulunur.

Sonuç olarak, kira tespit davaları, hem kiracı hem de mülk sahibinin haklarını koruma amacı güden, detaylı bir hukuki süreçtir. Bu süreçte, tarafların yasal süreleri ve prosedürleri doğru bir şekilde takip etmeleri, hukuki sonuçların lehe olmasını sağlayabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İlginizi Çekebilecek Diğer Yazılar:

• Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
• Tahliye Taahhütnamesi Varsa Kiracı Çıkmak Zorunda Mı?
• Ecrimisil Davası Nedir?